Republica Bolivariana de Venezuela
Asamblea Nacional
Comision Permanente de Administracion y Servicios
Av. Oeste 6, Esquina de Pajaritos, Edif. Jose Maria Vargas, Piso 7, El Silencio, Caracas.
Telefonos: (0212) 4097400 al 7422 (1)
1
PROYECTO DE LEY CONTRA LA ESTAFA INMOBILIARIA EXPOSICION DE MOTIVOS La vivienda en Venezuela esta considerada como un Derecho Humano y un Derecho Social de todas las ciudadanas y los ciudadanos, a tal efecto la Constitucion de la Republica Bolivariana de Venezuela lo consagra en su articulo 82 y expresa que debe ser adecuada, segura, comoda, higienica y con servicios basicos esenciales, donde la satisfaccion de este derecho es obligacion no solo del Estado sino de las ciudadanas y los ciudadanos. Actualmente, el gobierno revolucionario viene haciendo esfuerzos considerables para reducir el deficit de viviendas en el pais y avanzar hacia los procesos de cambios, orientados hacia la construccion de la Sociedad Socialista y la concrecion del Proyecto Nacional Simon Bolivar; dando cumplimiento a los objetivos de exaltacion de los valores de justicia social, equidad y solidaridad. Esta dificultad llamada deficit, es la causa de la cual se valen muchos grupos inescrupulosos para aplicar modalidades de comercializacion y negociacion irregular y asi apropiarse del dinero de muchas familias, aprovechandose de la necesidad de una vivienda digna propia, utilizando como senuelo la oferta enganosa para la adquisicion de las mismas, lo cual, se ha incrementado debido al surgimiento y perfeccionamiento de varias formas de estafas inmobiliarias, que con el pasar del tiempo se han venido transformando y convirtiendose en un serio problema que actualmente es atendido por el Estado venezolano. Contra la aplicacion efectiva de politicas, planes y medidas legislativas como acciones claves, necesarias para impedir y acabar con las estafas inmobiliarias, contribuira a la generacion y puesta en practica de un sistema de proteccion a ciudadanas y ciudadanos expuestos a la oferta enganosa para la adquisicion de sus viviendas, con el unico objetivo de lograr una respuesta efectiva. Es necesario crear medidas para el seguimiento y control, aplicando los procedimientos adecuados como son: la permisologia otorgada por las alcaldias, y el cumplimiento de los requisitos exigidos para tal fin. Cabe destacar que en la actualidad, se expiden los permisos y ello es aprovechado por los timadores, para ampararse y justificar su incumplimientode coadyuvando a violaciones a las cuales estan expuestos las y los optantes.
Republica Bolivariana de Venezuela
Asamblea Nacional
Comision Permanente de Administracion y Servicios
Av. Oeste 6, Esquina de Pajaritos, Edif. Jose Maria Vargas, Piso 7, El Silencio, Caracas.
Telefonos: (0212) 4097400 al 7422 (1)
2
Se debe hacer especial mencion a la existencia de la Ley Organica del Regimen Municipal, (Gaceta Oficial No. 38.435 de fecha 12 de mayo de 2006), que faculta de manera exclusiva a las alcaldias para otorgar dicha permisologia, sin ningun tipo de planificacion central o unificacion de criterios al respecto, atentando con los planes de desarrollo que se gesten con el alcance regional o nacional. Ademas cada una de estas dependencias, establecen requisitos y exigencias distintas muchas veces innecesarios, facilitando con ello los actos o hechos de corrupcion, para lo cual tampoco existen sanciones. Asimismo, los estafadores tambien se valen de la actuacion complaciente de los entes financieros y de profesionales inescrupulosos quienes avalan con sus firmas valuaciones de obras mal ejecutadas o no ejecutadas. Esta irregularidad es usada como justificacion para la impunidad de sus delitos. Cabe destacar que durante los ultimos periodos legislativos, se han procesado casos en la Comision Permanente de Administracion y Servicios de la Asamblea Nacional, siendo remitidos a las instancias competentes como por ejemplo el Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Habitat (MPPVH) y el Instituto para la Defensa de las Personas en el Acceso a los Bienes y Servicios (INDEPABIS), en virtud a que los mismos referian presuntas estafas inmobiliarias que afectan a ciudadanas y ciudadanos a nivel nacional y que fuesen considerados por los referidos organos de Estado para la realizacion del pronunciamiento, acorde a la normativa vigente. En virtud del incremento de este delito, el Gobierno Revolucionario se vio en la necesidad de dictar medidas de ocupacion temporal y expropiacion en un conjunto de urbanismos, para proteger a familias que han sido estafadas por empresarios por empresarios inmobiliarios utilizando diversas modalidades, siendo la la mas frecuente el cobre del Indice Nacional de Precios al Consumidor (INPC), y la oferta enganosa; a continuacion, se senalan las normas implementadas:
„Ï Resolucion No 110, del Ministerio del Poder Popular para las Obras Publicas y Vivienda, (G.O. No 39.197 del 10 de junio de 2009), mediante la cual en los contratos que tengan por objeto, bajo cualquier forma o modalidad, la adquisicion de viviendas por construirse, en construccion o ya construidas, suscritos o por suscribirse por los sujetos comprendidos en el Sistema Nacional de Vivienda y Habitat, se prohibe el cobro de cuotas, alicuotas,
Republica Bolivariana de Venezuela
Asamblea Nacional
Comision Permanente de Administracion y Servicios
Av. Oeste 6, Esquina de Pajaritos, Edif. Jose Maria Vargas, Piso 7, El Silencio, Caracas.
Telefonos: (0212) 4097400 al 7422 (1)
3
porcentajes y, o sumas adicionales de dinero, basados en la aplicacion del Indice de Precios al Consumidor IPC o de cualquier otro mecanismo de correccion monetaria o ajuste por inflacion, queda sin efecto cualquier estipulacion convenida o que se convenga en contravencion a lo dispuesto en esta Norma, en los terminos que en ella se indican.
„Ï Gaceta Oficial No 39.553, de fecha 16-11-2010: Publicacion de Decretos mediante los cuales se ordeno la expropiacion de los bienes y bienhechurias de los complejos urbanisticos descritos a continuacion: Decreto No 7.808 Decreto mediante el cual se ordena la adquisicion forzosa de los bienes muebles e inmuebles y bienhechurias que constituyen el desarrollo urbanistico conocido como Conjunto Residencial Lomas de La Hacienda, ubicado en el Lote G de la Hacienda Monteserino, Municipio San Diego del Estado Carabobo. Decreto No 7.809 Decreto mediante el cual se ordena la adquisicion forzosa de los bienes muebles e inmuebles y bienhechurias que constituyen el desarrollo urbanistico conocido como Conjunto Residencial El Encantado, ubicado en la Av. Principal de Macaracuay, final calle Las Canteras, Urbanizacion El Encantado, Municipio El Hatillo del Estado Miranda. Decreto No 7.810 Decreto mediante el cual se ordena la adquisicion forzosa de los bienes muebles e inmuebles y bienhechurias que constituyen el desarrollo urbanistico conocido como Parque Residencial Mata Linda ubicado en la Autopista Charallave Ocumare del Tuy, Km 4, Urbanizacion Cantarrana Municipio Cristobal Rojas, Estado Miranda. Decreto No 7.811 Decreto mediante el cual se ordena la adquisicion forzosa de los bienes muebles e inmuebles y bienhechurias que constituyen el desarrollo urbanistico conocido como Conjunto Residencial El Fortin, ubicado en el Sector El Fortin, Urbanizacion Nueva Casarapa, Guarenas Estado Miranda.
Republica Bolivariana de Venezuela
Asamblea Nacional
Comision Permanente de Administracion y Servicios
Av. Oeste 6, Esquina de Pajaritos, Edif. Jose Maria Vargas, Piso 7, El Silencio, Caracas.
Telefonos: (0212) 4097400 al 7422 (1)
4
Decreto No 7.812 Decretote el cual se ordena la adquisicion forzosa de los bienes muebles e inmuebles y bienhechurias que constituyen el desarrollo urbanistico conocido como Conjunto Residencial San Antonio, ubicado en la Zona Urbana de la Ciudad de San Felipe, Distrito San Felipe del Estado Yaracuy.
El 05 de Enero de 2005, el Presidente de la Republica Bolivariana de Venezuela refrendo el ¡§Cumplase¡¨ a la Ley Especial de Proteccion del Deudor Hipotecario de Vivienda Principal, aprobada por la Asamblea Nacional, que deja en manos del Banco Nacional de Vivienda y Habitat (BANAVIH), la fijacion de las tasas para los creditos de este rubro, incentivando de tal forma la construccion de soluciones habitacionales. Es asi como los productores de viviendas fueron estableciendo ¡§Las Preventas de Viviendas¡¨ en construccion y por construirse, mediante contratos, la mayoria desproporcionados. Actualmente son los productores o constructores de viviendas quienes captan el ahorro voluntario de las familias desprovistas de hogares, mediante el establecimiento de las cuotas iniciales del pago del precio de preventa, con abusos como la rescision unilateral de la contratacion por parte del productor, preventas de viviendas sobre terrenos ajenos y/o sobre proyectos no autorizados por las autoridades competentes, cobros ilegales por corretaje de las viviendas principales, cobro de intereses por porciones insolutas de la cuota inicial del precio de preventa, cobros por protocolizacion del inmueble cuando la preventa se convierte en venta, (estas dos ultimas practicas, prohibidas por la Ley Especial de Proteccion al Deudor Hipotecario de Vivienda Principal), ademas del cobro abusivo y usurario del Indicie Nacional del Precio al Consumidor (INPC), conjuntamente con el Indice Nacional del Precio a los Insumos de la Construccion (INPIC).
Son muchos los casos de preventas inmobiliarias de vivienda que se han convertido en una verdadera expoliacion para las familias que necesitan un hogar propio. Los compradores en preventa, abonan muchas veces mas del cincuenta por ciento del precio de la vivienda y son los mas afectados, todo el ahorro nacional, esto es, las cantidades sobrantes de los sueldos y salarios de miles de empleados de la clase media, de obreros y trabajadores que no ingresan al Fondo Obligatorio Nacional de Vivienda (FAOV) previsto en la normativa de vivienda y habitat, es succionado por los productores de viviendas al recibir los abonos a cuenta de la cuota inicial del
Republica Bolivariana de Venezuela
Asamblea Nacional
Comision Permanente de Administracion y Servicios
Av. Oeste 6, Esquina de Pajaritos, Edif. Jose Maria Vargas, Piso 7, El Silencio, Caracas.
Telefonos: (0212) 4097400 al 7422 (1)
5
precio que aquellos le hacen cuando celebran los contratos de preventa de viviendas en proceso de construccion o aun no construidas. Cuantiosas porciones del ahorro nacional, van a parar a manos de los productores de vivienda, sin supervision, sin control y sin normativa legal protectora de los compradores, esto ha traido como consecuencia que miles de solicitudes y denuncias de distintas familias perjudicadas se hayan presentado ante la Asamblea Nacional, el Instituto para al Defensa de la Personas en el Acceso a los Bienes y Servicios, (INDEPABIS), ante el Ministerio del Poder Popular para las la Vivienda y Habitat (MPPVH), todos relacionados con los financiamientos que algunas empresas de la construccion de vivienda vienen otorgando a estos posibles compradores, incrementando considerablemente el valor del objeto vendido como una aplicacion inapropiada de lo que conocemos como el Indice Nacional de Precios al Consumidor, (INPC); indice que en principio es aplicado por el estado para medir las variaciones que sufren algunos productos de la cesta basica, a los fines de calcular la posible inflacion que se genere durante un periodo determinado, en tal sentido, las empresas constructoras del pais, vienen aplicando recientemente a modo de indexacion o ajuste de precios el calculo del INPC en el sector de la vivienda, llegando en muchos casos a que los optantes de una vivienda deban pagar mas del cincuenta por ciento del valor de la vivienda por este concepto. Analizando las denuncias planteadas sobre la estafa inmobiliaria y otros fraudes afines con la preventa, venta o enajenacion de bienes inmuebles destinados a viviendas, aunado al proceso de la construccion, especialmente los destinados a la obtencion de la permisologia; considerando todos los convenios entre particulares, cualquiera sea su denominacion contractual, analizado los encuentros realizados con ciudadanas y ciudadanos afectados quienes manifestaron y sustentaron el empleo o artificios de engano y las cuantiosas porciones de ahorro nacional que se manejan en preventas inmobiliarias de viviendas en proceso de construccion o aun no construidas, hemos considerado necesario y urgente normar la Estafa Inmobiliaria, dado el vacio que existe sobre la regulacion de este tema ya que todas las circunstancias mencionadas, conjuntamente con la inexistencia de una legislacion que sancione severamente a los infractores, ha facilitado y permitido que se cometa el delito, quedando exento de penalidad. Es por ello que la elaboracion de esta ley es necesaria y justificada en un marco especial que la desarrolle.
En virtud de ser un requerimiento importante de la sociedad, el derecho que tiene
Republica Bolivariana de Venezuela
Asamblea Nacional
Comision Permanente de Administracion y Servicios
Av. Oeste 6, Esquina de Pajaritos, Edif. Jose Maria Vargas, Piso 7, El Silencio, Caracas.
Telefonos: (0212) 4097400 al 7422 (1)
6
toda persona a una vivienda adecuada, segura, comoda, higienicas, con servicios basicos esenciales que incluyan un habitat que humanice las relaciones familiares, vecinales y comunitarias, como lo indica la Constitucion de la Republica Bolivariana de Venezuela en su articulo 82, donde se establece la necesidad de dar a las familias las garantias y los medios, a fin de que puedan acceder a las politicas sociales para la adquisicion viviendas, a partir de un tratamiento con criterio de justicia y equidad. Por otra parte, el articulo 15 de la Ley del Regimen Prestacional de Vivienda y Habitat con el objetivo de frenar la especulacion en materia de vivienda y habitat, instaura como uno de sus objetivos, estructurar el Sistema Nacional de Vivienda y Habitat, considerando la homogeneidad y las interrelaciones existentes entre el Estado, sector privado y usuarios; de manera tal de poder establecer eficaz y eficientemente el flujo de los recursos hasta el usuario, asi como el flujo de la demanda cuantitativa y cualitativa hacia el sector publico y privado, con un concepto de equidad, sostenibilidad, progresividad, participacion activa, protagonica, deliberativa, autogestionaria y solidaria, para la busqueda de la mejora de la calidad de vida y la real satisfaccion progresiva del derecho a la vivienda y habitat dignos. En consecuencia los diputados miembros de la Comision Permanente de Administracion y Servicios de la Asamblea Nacional, presentamos este proyecto de ley contra la estafa inmobiliaria, en virtud de que no existe en el marco juridico nacional, norma para la regulacion de la relacion comprador ¡V vendedor, o enajenacion de bienes inmuebles destinados a viviendas. Ademas de la necesidad de frenar la especulacion y estafa inmobiliaria, erradicacion de la usura o practicas de cualquier otra naturaleza que impliquen ventajas desproporcionadas para optar a una vivienda digna y asi ayudar a fortalecer el sistema de vivienda y habitat, con justicia y equidad.
Republica Bolivariana de Venezuela
Asamblea Nacional
Comision Permanente de Administracion y Servicios
Av. Oeste 6, Esquina de Pajaritos, Edif. Jose Maria Vargas, Piso 7, El Silencio, Caracas.
Telefonos: (0212) 4097400 al 7422 (1)
7
PROYECTO DE LEY CONTRA LA ESTAFA INMOBILIARIA TITULO I DISPOSICIONES GENERALES CAPITULO I PRINCIPIOS FUNDAMENTALES Objeto de la Ley Articulo 1.- La presente ley tiene como objeto establecer un conjunto de normas dirigidas a regular, controlar y sancionar, la construccion, venta, preventa, permisologia y protocolizacion de viviendas; considerando el proceso de la construccion y todos los convenios entre particulares, cualesquiera sea su denominacion contractual, mediante el empleo o artificios de engano e incumplimiento, sancionando penalmente el delito de estafa inmobiliaria y otros fraudes afines, cumpliendo con el fin supremo y constitucional de defender, proteger y garantizar el derecho que tiene toda persona a una vivienda digna. Principio Articulo 2.- Las disposiciones contenidas en la presente ley persiguen sancionar el delito de estafa y otros fraudes afines al sector inmobiliario, orientando y garantizando a los ciudadanos el acceso a la vivienda, sin menoscabo de regular la planificacion y ejecucion de los procedimientos necesarios para el control y acceso que tienen las personas al sector habitacional, con deberes y derechos de corresponsabilidad de acuerdo con el ordenamiento juridico que rige la materia. Ambito de Aplicacion Articulo 3.- La presente ley garantiza la inviolabilidad del derecho que tienen las personas a acceder a los planes y proyectos destinados a vivienda, garantizando sancionar el delito de estafa inmobiliaria y otros fraudes afines, desarrollando mecanismos de atencion especial para la preventa, venta o enajenacion de bienes inmuebles que regulen con enfasis aquellos que se encuentran en proceso de construccion o aun no construidos.
Republica Bolivariana de Venezuela
Asamblea Nacional
Comision Permanente de Administracion y Servicios
Av. Oeste 6, Esquina de Pajaritos, Edif. Jose Maria Vargas, Piso 7, El Silencio, Caracas.
Telefonos: (0212) 4097400 al 7422 (1)
8
Comprende las personas naturales, constructoras y sus representantes, Promotoras de viviendas y sus representantes, Productoras de viviendas y sus representantes. Ademas de los representantes de: Asociaciones Civiles de Viviendas (ACV), Cooperativas de vivienda, Organizaciones no Gubernamentales de vivienda (ONG), Organizaciones Comunitarias de Vivienda (OCV), funcionarios publicos y operadores financieros y cualquier otra figura que se conforme con estos fines en todo el territorio nacional. Definiciones Articulo 4.- A los efectos de la presente ley se realizan las siguientes definiciones: Compra: Es un proceso en el que participan el solicitante que formula el requerimiento de un bien tanto de patrimonio como un bien para el consumo. Compraventa: constituye el medio primordial de adquirir el dominio. Las formas de adquisicion del dominio estan representadas por el contrato, la herencia, la prescripcion, la ocupacion, la accesion, la adjudicacion y la ley. Contrato: El contrato es en el derecho moderno la forma principal de adquirir la propiedad. Constructor de viviendas: Un constructor de viviendas es un contratista quien mejora bienes raices residenciales y quien, realizando tales mejoramientos, incorpora propiedad personal tangible en la propiedad mejorada. Un constructor de viviendas puede ser un contratista o un promotor de viviendas o un propietario de la vivienda que actua como contratista general para mejorar una estructura residencial nueva.
Estafa: La estafa es un delito contra la propiedad o el patrimonio. En el ambito de tipo penal de estafa, consiste en el engano, artificio o medio utilizado por personas capaces de enganar o sorprender la buena fe de otros, procurando para si o para otro un provecho injusto con perjuicio ajeno. Estafa inmobiliaria: Para estar presente ante la estafa inmobiliaria, es necesario que se tenga disposicion del inmueble, tener vigente para ello el contrato de compraventa y transmision de la propiedad de forma ilegal.
Republica Bolivariana de Venezuela
Asamblea Nacional
Comision Permanente de Administracion y Servicios
Av. Oeste 6, Esquina de Pajaritos, Edif. Jose Maria Vargas, Piso 7, El Silencio, Caracas.
Telefonos: (0212) 4097400 al 7422 (1)
9
Enajenacion: es la accion y efecto de enajenar o enajenarse. Transmitir a alguien el dominio de algo. Enajenacion de Bienes: Se entiende por enajenacion de bienes, toda transmision de propiedad, aun en la que el enajenante se reserve el dominio del bien enajenado. Se entiende que hay enajenacion cuando el adquirente se considerara propietario de los bienes para efectos fiscales. Empresa constructora de viviendas: es una organizacion o institucion dedicada a fabricar edificios e infraestructura destinados a vivienda y habitat. Empresa promotora de viviendas: Empresa especializada en la promocion de viviendas, desde el diseno del proyecto hasta su completa ejecucion, venta directa y servicio postventa. La empresa promotora de vivienda, se encargara de todo lo relacionado con los clientes, realizara todos los trabajos que se necesite desde el comenzar a buscar presupuestos para la empresa constructora hasta contratar segun las necesidades. Inmuebles: Son todos aquellos bienes considerados bienes raices, por tener de comun la circunstancia de estar intimamente ligados al suelo, unidos de modo inseparable, fisica o juridicamente, al terreno, tales como las parcelas, urbanizadas o no, casas, naves industriales, fincas etc. Indice Nacional de Precio al Consumidor (INPC): El Indice Nacional de Precios al Consumidor (INPC), es un indicador estadistico basico que mide, en un periodo determinado, los cambios ocurridos en los precios de de varios bienes y servicios, que segun el Banco Central de Venezuela (BCV), vienen a ser los mas representativos en el consumo de los hogares que habitan en un area geografica especifica. Operadores financieros: Son unidades de provision de bienes o servicios asociados a la vivienda y Habitat. Podra actuar como operador financiero en materia de vivienda y Habitat cualquier institucion publica o privada, previa calificacion y certificacion por parte del Banco Nacional de Vivienda y Habitat. Permisologia: Es el conjunto de permisos que se requieren, especialmente los que emanan de organismos oficiales, para una actividad determinada, como constituir empresas, realizar obras, etc.
Republica Bolivariana de Venezuela
Asamblea Nacional
Comision Permanente de Administracion y Servicios
Av. Oeste 6, Esquina de Pajaritos, Edif. Jose Maria Vargas, Piso 7, El Silencio, Caracas.
Telefonos: (0212) 4097400 al 7422 (1)
10
Preventa: La preventa se puede definir como la atencion al cliente antes de la venta, en el sentido del conocimiento de sus necesidades y caracteristicas Promotores de viviendas: Son promotores de viviendas, todas aquellas personas encargadas de gestionar todo lo relacionado con los clientes en la venta y preventa de viviendas, Productor de viviendas: Son productores todas las personas naturales o juridicas dedicadas a la planificacion, promocion, construccion, comercializacion, provision de bienes o servidos que incrementen la oferta en materia de vivienda y Habitat Protocolizacion: es el acto por el cual un notario o escribano incorpora los documentos y actas que autoriza a un "protocolo notarial", que a su vez constituye una serie ordenada de escrituras matrices dotadas de formalidades especificas determinadas por la ley, que posteriormente pueden ser convertidas en escrituras publicas. La protocolizacion de un documento puede realizarse por solicitud de particulares o por orden de las autoridades judiciales, siendo que la incorporacion de estos documentos a un "protocolo" tiene el efecto de dar constancia ante terceros sobre la respectiva identidad y existencia del documento en la fecha de la "protocolizacion".
Registro de propiedad de inmueble: Se denomina registro de la propiedad a un registro publico de caracter oficial en el que se inscriben para conocimiento general los derechos de propiedad sobre los bienes inmuebles, asi como todos los demas derechos reales que recaigan sobre ellos. La principal funcion de un registro de la propiedad es dar informacion fiable a los ciudadanos, que pueden confiar en lo que hay inscrito a la hora de realizar contratos que impliquen disposicion sobre los bienes inscritos. Un comprador que quiera adquirir un bien inmueble no tendra mas que comprobar en el registro, su estado para asegurarse de que el vendedor es el verdadero propietario, y que el bien esta libre de cargas que puedan reducir el valor de la propiedad. Sanciones: se denomina sancion a la consecuencia o efecto de una conducta que constituye infraccion de una norma juridica (ley o reglamento). Dependiendo del tipo de norma incumplida o violada, puede haber sanciones penales o penas; sanciones civiles y sanciones administrativas.
Republica Bolivariana de Venezuela
Asamblea Nacional
Comision Permanente de Administracion y Servicios
Av. Oeste 6, Esquina de Pajaritos, Edif. Jose Maria Vargas, Piso 7, El Silencio, Caracas.
Telefonos: (0212) 4097400 al 7422 (1)
11
Usuarios. A los efectos de la presente ley, son usuarios todos los individuos, familias y comunidades, organizadas o no, que demandan bienes o servicios de vivienda y Habitat. Usura: Interes excesivo que alguien cobra cuando presta dinero. Ganancia desmedida que obtiene el financista. Venta: Contrato en el que el vendedor se obliga a transmitir una cosa o un derecho al comprador, a cambio de una determinada cantidad de dinero. La venta puede considerarse como un proceso personal o impersonal mediante el cual, el vendedor pretende influir en el comprador: La venta promueve un intercambio de productos y servicios mediante el pago de un precio convenido. Vivienda: es una edificacion cuya principal funcion es ofrecer refugio y habitacion a las personas, protegiendoles de las inclemencias climaticas y de otras amenazas naturales. TITULO II DE LAS AUTORIDADES ADMINISTRATIVAS CAPITULO I DISPOSICIONES GENERALES Autoridades Administrativas Articulo 5.- Las autoridades administrativas encargadas del seguimiento y control para la construccion de viviendas, son los representantes de los entes con competencia en materia de vivienda: de Vivienda y Habitat, Transporte Terrestre, Servicio Electrico, el Ambiente y Recursos Naturales, Petroleo y Mineria, Servicio Autonomo de Registros y Notarias (SAREM), Alcaldias Municipales y Metropolitanas, incluyendo sus entes con competencias en el ambito, en sus respectivas jurisdicciones donde este ubicado el desarrollo. Del organo rector
Articulo 6.- El Ejecutivo Nacional a traves del ministerio con competencia en la materia de vivienda y habitat, sera el organo rector y le corresponde crear la Direccion General de Gestion del Sistema Nacional de Vivienda y Habitat y debera
Republica Bolivariana de Venezuela
Asamblea Nacional
Comision Permanente de Administracion y Servicios
Av. Oeste 6, Esquina de Pajaritos, Edif. Jose Maria Vargas, Piso 7, El Silencio, Caracas.
Telefonos: (0212) 4097400 al 7422 (1)
12
elaborar las politicas y estrategias que velen por la aplicacion y cumplimiento de esta ley, haciendo el seguimiento y control del proceso de construccion, venta, preventa, permisologia y protocolizacion de viviendas y debe estar en concordancia con los lineamientos del ministerio del poder popular con competencias en la materia de vivienda y habitat. Atribuciones de la Direccion Articulo 7.- Son atribuciones de la Direccion General de Gestion del Sistema Nacional de Vivienda y Habitat, ejercer la regulacion, administracion, supervision, inspeccion, control y sancion por parte del Estado, a las Constructoras y sus representantes, Promotoras de viviendas y sus representantes, Productoras de viviendas y sus representantes. Ademas de los representantes de: Asociaciones Civiles de Viviendas (ACV), Cooperativas, Organizaciones no Gubernamentales (ONG), Organizaciones Comunitarias de Vivienda (OCV), Funcionarios Publicos y operadores financieros, en cuanto al cumplimiento de las obligaciones establecidas en esta ley. Teniendo las siguientes atribuciones a su cargo: 1. Velar por el cumplimiento de los deberes, derechos y garantias contenidos en la presente ley. 2. Disenar, implementar y evaluar los mecanismos de aplicacion, control y seguimiento de la presente ley. 3. Realizar a solicitud de parte o de oficio, los procedimientos administrativos contenidos en la presente ley. 4. Requerir a las personas y entidades sometidas a la regulacion y control de la Direccion General de Gestion del Sistema Nacional de Vivienda y Habitat, cuando fuere necesario y dentro del limite de las funciones que le confiere la ley, los datos o documentos sobre sus cualidades. 5. Realizar la inspeccion y fiscalizacion de los desarrollos en proceso de construccion, construidos o aun no construidos, en la preventa, venta, financiamiento, protocolizacion, o de terceros relacionados con estos, a los fines de la aplicacion de la ley.
Republica Bolivariana de Venezuela
Asamblea Nacional
Comision Permanente de Administracion y Servicios
Av. Oeste 6, Esquina de Pajaritos, Edif. Jose Maria Vargas, Piso 7, El Silencio, Caracas.
Telefonos: (0212) 4097400 al 7422 (1)
13
6. Efectuar los procedimientos civiles y administrativos, para la determinacion de ilicitos a ser sancionados por la presente ley. 7. Imponer las sanciones y determinar las indemnizaciones a que hubiere lugar, de conformidad con lo establecido en la presente ley. 8. Disenar y ejecutar la politica de informacion y formacion en materia relacionada con el proceso de construccion, venta, preventa, permisologia y protocolizacion de viviendas a las funcionarias y funcionarios publicos y ciudadania en general. 9. Generar en conjunto con las organizaciones sociales y demas organismos del Estado, mecanismos para la prevencion contra la posible estafa inmobiliaria. 10. Crear el Registro Nacional de Constructoras, Contratistas, Productoras, Promotoras de Viviendas y demas organizaciones civiles y no gubernamentales dedicadas a la construccion, venta y preventa de viviendas. Establecer su normativa y ejercer las funciones de seguimiento y control, garantizando su actualizacion permanente. 11. Solicitar a los sujetos vinculados con la presente ley, la informacion que se estime pertinente, a los fines del ejercicio de sus atribuciones en materia de vivienda. 12. Revisar los Contratos de Venta y Preventa destinados a viviendas en proceso de construccion y construidas. 13. Las demas atribuciones que le sean propias en el marco de lo establecido en esta ley y las leyes de la Republica Bolivariana de Venezuela. De los ingresos Articulo 8.- Los ingresos que se obtengan como resultado de las gestiones de la Direccion General de Gestion del Sistema Nacional de Vivienda y Habitat, asi como el producto del resultado de sus actividades, seran destinados al Tesoro Nacional.
Republica Bolivariana de Venezuela
Asamblea Nacional
Comision Permanente de Administracion y Servicios
Av. Oeste 6, Esquina de Pajaritos, Edif. Jose Maria Vargas, Piso 7, El Silencio, Caracas.
Telefonos: (0212) 4097400 al 7422 (1)
14
TITULO III LA PREVENTA, VENTA O ENAJENACION DE VIVIENDA EN PROCESO DE CONSTRUCCION O AUN NO CONSTRUIDAS CAPITULO I LA PREVENTA, VENTA O ENAJENACION DE VIVIENDAS Inicio Articulo 9.- La preventa, venta o enajenacion de bienes inmuebles destinados a viviendas en proceso de construccion o aun no construidas solo podra iniciarse cuando la empresa constructora haya obtenido toda la permisologia exigida por los organismos competentes en materia de vivienda y desarrollo urbano, sean nacionales, regionales o municipales, debiendo ser aprobadas por la Direccion General de Gestion del Sistema Nacional de Vivienda y Habitat, la cual forma parte del ministerio con competencia en la materia. De los terrenos para la construccion de viviendas Articulo 10.- Los terrenos sobre los que se construiran las viviendas deben ser propiedad del constructor, contratista, productor o promotor de vivienda y estar debidamente registrados. Se debe exigir conjuntamente con el documento de propiedad del terreno, el certificado de gravamen vigente del mismo. No se aceptara excusa como estar en proceso de compra o adquisicion, de lo contrario no se otorgaran los permisos para la construccion y en caso de otorgarlos seran nulos. Exencion del Pago de Registros
Articulo 11.- Quedan exentos del pago de derechos de registros y cualesquiera otros emolumentos, aranceles habitacionales, tasas o contribuciones previstos en la Ley de Registros Publicos y del Notariado, la inscripcion y anotacion de los actos o negocios juridicos relativos a la protocolizacion u otorgamiento de los documentos de prestamos y/o creditos reestructurados, constitucion y liberacion de hipoteca sobre la construccion de viviendas principales. El Ministerio del Poder Popular para Relaciones Interiores y Justicia, velara porque los notarios publicos y los
Republica Bolivariana de Venezuela
Asamblea Nacional
Comision Permanente de Administracion y Servicios
Av. Oeste 6, Esquina de Pajaritos, Edif. Jose Maria Vargas, Piso 7, El Silencio, Caracas.
Telefonos: (0212) 4097400 al 7422 (1)
15
registradores subalternos den estricto cumplimiento a las disposiciones de este articulo. CAPITULO II DE LOS CONTRATOS DE PREVENTA Y VENTA De La Fianza Bancaria Articulo 12.- El constructor, promotor, productor o contratista de un proyecto de vivienda, debe presentar ante la Direccion General de Gestion del Sistema Nacional de Vivienda y Habitat, adscrita al Ministerio con competencia en la materia de vivienda y habitat, una fianza bancaria otorgada por una entidad financiera, preferiblemente, si existe, que sea la misma entidad financista de la obra. El monto de la Fianza debe ser el equivalente al 100% del precio total de la obra y por el tiempo de ejecucion de la misma. La fianza debe ser presentada antes del inicio de la obra. De La Empresa Financista Articulo 13.- La entidad financista, que actua conjuntamente con el constructor, promotor, productor o contratista de un proyecto de vivienda, en la ejecucion de la obra, sera responsable solidario por la ejecucion de la misma De los Requisitos Articulo 14.- Los contratos o documentos equivalentes regulados por esta ley que celebren las personas naturales o juridicas deberan atender los requisitos siguientes:
1. El precio de venta al publico de la viviendas en proceso de construccion o aun no construidas en preventa y venta
2. Se establecera en el contrato el mes y ano de inicio y culminacion de la obra, independientemente de las eventuales prorrogas que puedan acordarse por escrito entre las partes y el lapso de ejecucion de la obra. En ningun caso la culminacion de la obra podra excederse de los veinticuatro meses cumplidos, contados a partir de la firma del contrato de preventa o contrato equivalente, el cual se firmara solo cuando el constructor o productor de vivienda, tenga el permiso de construccion aprobado y emitido por la alcaldia respectiva.
Republica Bolivariana de Venezuela
Asamblea Nacional
Comision Permanente de Administracion y Servicios
Av. Oeste 6, Esquina de Pajaritos, Edif. Jose Maria Vargas, Piso 7, El Silencio, Caracas.
Telefonos: (0212) 4097400 al 7422 (1)
16
3. La constancia de pago que reciba el usuario debera detallar, el concepto, formula y base de calculo de cada monto pagado o que deba pagar como parte del precio de la preventa y venta
4. Debera establecer los requisitos exigidos por el operador financiero para otorgar el credito al comprador, asi como el lapso maximo de la respuesta a la solicitud del credito de este ultimo.
5. Los contratos que tenga por objeto la preventa de vivienda en construccion o por construir, deben contener las caracteristicas de la vivienda incluyendo su distribucion, los datos personales del productor, promotor o vendedor, los datos personales del comprador, datos de la vivienda objeto de la compra y sus caracteristicas, especificando cada una de ellas, los tipos de materiales y equipos que se utilizaran en la construccion, metraje de construccion, area neta aprovechable y el area bruta. Especificar el urbanismo y los servicios de forma detallada y las areas de equipamientos urbanos y accesorios.
6. Los contratos que tenga por objeto la venta o preventa de vivienda en construccion o por construir deben especificar el precio de venta definitivo, estableciendo que este es fijo. No se permitira cuotas excepcionales que impliquen la aplicacion de Indice Nacional del Precio al Consumidor (INPC) u otro incremento o gravamen.
7. El contrato que tenga por objeto la venta o preventa de vivienda en construccion o por construir debera establecer el plazo maximo de protocolizacion del documento definitivo de venta.
8. Los contratos no podran ser modificados en su contenido una vez aprobados y suscritos, parcial ni totalmente, cualquier cambio sera nulo.
9. Los contratos modelos deben ser previamente revisados y aprobados por la Direccion General de Gestion del Sistema Nacional de Vivienda y Habitat, la cual forma parte del ministerio con competencia en la materia.
10. No se aceptaran clausulas leoninas, de lo contrario no tendra validez el contrato y sera nulo.
11. Los servicios o urbanismos tales como agua, electricidad, cloacas, drenajes, gas, telecomunicaciones, aceras, brocales y vialidad, deben estar incluidos en el proyecto y sus costos en el precio total de la obra. Deben ser aprobados y garantizados por la Direccion General de Gestion del Sistema
Republica Bolivariana de Venezuela
Asamblea Nacional
Comision Permanente de Administracion y Servicios
Av. Oeste 6, Esquina de Pajaritos, Edif. Jose Maria Vargas, Piso 7, El Silencio, Caracas.
Telefonos: (0212) 4097400 al 7422 (1)
17
Nacional de Vivienda y Habitat, la cual forma parte del ministerio con competencia en la materia. Sin la factibilidad de los mismos, no se autorizara la construccion. Dicha factibilidad debe certificada por los organismos respectivos.
Prohibicion de Cargos y Pagos Adicionales Articulo 15.- En los contratos o documentos equivalentes regulados por esta ley no podra exigirse al comprador el pago de cargos adicionales asociados o relacionados al proyecto inmobiliario de vivienda y habitat. Prohibicion de Pagos Adicionales por Motivo Futiles Articulo 16.- En los contratos o documentos equivalentes regulados por esta ley no podra exigirse al comprador el pago de cargos adicionales por motivos futiles. De la fecha de Culminacion Articulo 17.- En los contratos de vivienda celebrados se debe establecer la fecha de culminacion de la obra y de protocolizacion del documento de venta. Es obligacion de los constructores, contratistas, productores y promotores de viviendas, pactar con los compradores dichas fechas de mutuo acuerdo. Sin el consentimiento de los compradores sera nula cualquier fecha escogida unilateralmente. De las Rescisiones Articulo 18.- No podra, ni es valido que los constructores, contratistas, productores y promotores de viviendas, ofrecidas y contratadas en venta o preventa, decidan rescindir los contratos unilateralmente. Cualquier estipulacion en contrario es nula, con la excepcion que se produzca el incumplimiento o falta de pago por mas de noventa (90) dias de cualquiera de las cuotas previstas en el contrato por causas atribuibles al comprador. La solicitud de rescision debe ser avalada por la Direccion General de Gestion del Sistema Nacional de Vivienda y Habitat. De la Rescision del Comprador
Articulo 19.- En el supuesto que el comprador en venta o preventa de viviendas en proceso de construccion o aun no construidas, decida unilateralmente dar por terminado el contrato por causas no imputables al constructor, contratista, productor y promotor de viviendas, debera realizar la notificacion por escrito a este y a la Direccion General de Gestion del Sistema Nacional de Vivienda y Habitat, con un maximo de noventa (90) dias de anticipacion.
Republica Bolivariana de Venezuela
Asamblea Nacional
Comision Permanente de Administracion y Servicios
Av. Oeste 6, Esquina de Pajaritos, Edif. Jose Maria Vargas, Piso 7, El Silencio, Caracas.
Telefonos: (0212) 4097400 al 7422 (1)
18
Del Reintegro por Rescision Articulo 20.- El constructor, contratista, productor y promotor de vivienda, debera reintegrar al comprador la totalidad del o los montos dados en pago, dentro del plazo de treinta (30) dias continuos, contados a partir de la fecha de notificacion dada por escrito. Ninguna otra clausula penal podra establecerse en contravencion a lo aqui establecido, de lo contrario el constructor, contratista, productor y promotor de vivienda sera sancionado. De los Aportes o Abonos Articulo 21.- Los aportes o abonos al saldo del precio de la preventa hechos por el comprador, no podran ser destinados por el constructor, contratista, productor y promotor de vivienda a inversiones o pagos de obligaciones distintas a la culminacion de la obra contratada. De las Prohibiciones Articulo 22.- El constructor, contratista, productor y promotor de vivienda no podra reservarse, posterior a la culminacion de la obra, la administracion de los bienes o gastos comunes de las viviendas ofertadas, so pena de la aplicacion de sanciones. De la Protocolizacion Articulo 23.- El comprador cargara con los intereses bancarios que afecten el monto del saldo deudor del precio de inmueble. Si por hechos imputables al comprador o vendedor, se retarda la protocolizacion del documento de venta, cualquier gasto adicional debe ser pagado por aquel a quien se le imputen las cargas. CAPITULO III BASE DE CALCULO De la Base de Calculo Articulo 24.- El precio de preventa y venta al publico de las viviendas en proceso de construccion o aun no construidas sera calculado con base a la sumatoria de los siguientes valores y costos:
1. Valor actual del terreno sobre el cual se edificara la obra.
Republica Bolivariana de Venezuela
Asamblea Nacional
Comision Permanente de Administracion y Servicios
Av. Oeste 6, Esquina de Pajaritos, Edif. Jose Maria Vargas, Piso 7, El Silencio, Caracas.
Telefonos: (0212) 4097400 al 7422 (1)
19
2. Costo total de la obra incluyendose urbanismo, areas accesorias, servicios y equipamiento urbano, este ultimo debe ser especificado y detallado en el contrato.
3. Costos financieros de los prestamos que reciba el constructor, contratista, productor y promotor de vivienda para hacer la construccion, previamente notificados a la Direccion General de Gestion del Sistema Nacional de Vivienda y Habitat.
De los Servicios o Urbanismos y las Areas de Equipamiento o Accesorios Articulo 25.- Los servicios o urbanismo y las areas de equipamiento urbano o accesorias que no ejecute el constructor, contratista, productor y promotor de vivienda, y que fueron ofrecidos en la preventa, seran descontados al comprador del valor del inmueble, luego de concluida la obra. Sobre la Mora o Retardo de la Construccion Articulo 26.- En ningun caso el comprador de la viviendas en proceso de construccion o aun no construidas en la preventa, soportara el impacto economico derivado del retraso o la mora en la culminacion o entrega de la obra. El retardo en la entrega y culminacion de la obra por parte del constructor, contratista, productor y promotor de vivienda, en relacion a la fecha establecida en el contrato, obliga a este a indemnizar al comprador, con una suma o montos de recursos proporcional al tiempo del retardo, siendo el valor de dos (02) Unidades Tributarias (UT) por cada dia de retardo en la entrega del inmueble y a cancelar el pago del monto de los canones de arrendamiento mensuales en que incurran los compradores durante todo el tiempo que dure este retardo, hasta la fecha de entrega y protocolizacion de las viviendas. Para determinarse el alquiler referido en el presente articulo, basta con la presentacion del contrato de arrendamiento certificado con minimo tres meses de vigencia y copia de los recibos de pago. CAPITULO IV DE LAS DENUNCIAS
Republica Bolivariana de Venezuela
Asamblea Nacional
Comision Permanente de Administracion y Servicios
Av. Oeste 6, Esquina de Pajaritos, Edif. Jose Maria Vargas, Piso 7, El Silencio, Caracas.
Telefonos: (0212) 4097400 al 7422 (1)
20
De las Denuncias Articulo 27.- Los compradores podran acudir ante la Direccion General de Gestion del Sistema Nacional de Vivienda y Habitat, la cual forma parte del ministerio con competencia en la materia, para denunciar la vulneracion de sus derechos, sin menoscabo de la competencia que conforme a lo dispuesto en el Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley del Regimen Prestacional de Vivienda y Habitat, que ostenta el Banco Nacional de Vivienda y Habitat, de supervisar a los productores de vivienda y habitat en su condicion de sujetos del Sistema Nacional de Vivienda y Habitat y aplicar las sanciones correspondientes, previa sustanciacion del respectivo procedimiento administrativo. De las Actuaciones de los Organismos Competentes Articulo 28.- Los organismos competentes en caso de interrupcion de la obra contratada en preventa por incapacidad gerencial, tecnica o financiera, del constructor, contratista, productor y promotor de vivienda, para preservar los intereses de los compradores y del operador financiero, podran declarar intervenida la obra y ocupar su administracion, desarrollo hasta su culminacion. La Direccion General de Gestion del Sistema Nacional de Vivienda y Habitat, la cual forma parte del ministerio con competencia en la materia, designara de comun acuerdo con los compradores, los entes encargados para su culminacion. No podran ser sustituidos por depositarios ni funcionarios judiciales en los procesos de atrasos, quiebras, embargos preventivos o ejecutivos, ni ejecucion de hipotecas. De la responsabilidad de los funcionarios Articulo 29.- Cuando los casos a que se refiere el articulo anterior, hagan presumir dolo, culpa o desviacion de los fondos aportados para la obra por el operador financiero y por los compradores, los funcionarios correspondientes, deberan remitir los recaudos al Ministerio Publico, a los fines de la determinacion de los delitos, autores y responsabilidades, para la aplicacion de las sanciones penales establecidas en esta ley y el Codigo Penal. CAPITULO V DE LA PERMISOLOGIA
Republica Bolivariana de Venezuela
Asamblea Nacional
Comision Permanente de Administracion y Servicios
Av. Oeste 6, Esquina de Pajaritos, Edif. Jose Maria Vargas, Piso 7, El Silencio, Caracas.
Telefonos: (0212) 4097400 al 7422 (1)
21
De la titularidad de la tierra Articulo 30.- El constructor, contratista, productor y promotor de viviendas debe solicitar la cedula catastral a las Oficinas de Catastro del municipio en el cual se va construir la obra. Dicho documento, debe ser entregado por la Oficina de Catastro en un lapso no mayor de diez (10) dias habiles. De las variables urbanas fundamentales Articulo 31.- La Oficina de Ingenieria Municipal, luego de revisada la solicitud de variables fundamentales expuesta por el constructor, contratista, productor y promotor de vivienda, debe dar respuesta de las mismas en un lapso no mayor de diez (10) dias habiles. De la aprobacion y factibilidad del Anteproyecto Articulo 32.- Corresponde a organismo competente de la municipalidad respectiva, aprobar o no el anteproyecto presentado por el constructor, contratista, productor y promotor de vivienda, previa revision de la propuesta. El constructor, contratista, productor y promotor de vivienda debe consignar el expediente respectivo con las especificaciones solicitadas por el organo competente de la municipalidad. La respuesta a la solicitud, va a depender de la magnitud del anteproyecto y la misma debe darse en un lapso no mayor de veinte (20) dias habiles luego de presentada la propuesta. Igualmente, en caso de existir correccion y ajuste del Anteproyecto, la respuesta debe ser efectuada en un lapso no mayor de ocho (8) dias habiles adicionales luego de la entrega de las mismas. De los Servicios
Articulo 33.- Corresponde al constructor, contratista, productor y promotor de viviendas, realizar las solicitudes de factibilidad de los Servicios de Agua Potable, Agua Servida, Electricidad, Gas, Telecomunicaciones y Vialidad Urbana ante los entes competentes para cada materia. La entrega de factibilidad de los servicios solicitados, debe ser realizada por los entes al constructor, contratista, productor y promotor de viviendas quien debe consignarlo ante la Alcaldia respectiva para poder obtener el respectivo permiso de construccion y solvencia. La aprobacion o no debe ser realizada en un lapso de veinte (20) dias habiles posterior a la presentacion de las solicitudes. El constructor, contratista, productor y promotor de viviendas debe consignar a la Direccion General de Gestion del Sistema Nacional
Republica Bolivariana de Venezuela
Asamblea Nacional
Comision Permanente de Administracion y Servicios
Av. Oeste 6, Esquina de Pajaritos, Edif. Jose Maria Vargas, Piso 7, El Silencio, Caracas.
Telefonos: (0212) 4097400 al 7422 (1)
22
de Vivienda y Habitat, el Permiso de Construccion y la solvencia emitida por la Alcaldia. Obligatoriedad de los servicios Articulo 34.- No podra comenzarse la construccion de ninguna obra que no cuente con planos y proyectos que garanticen la dotacion de los servicios. Correspondera a la Direccion General de Gestion del Sistema Nacional de Vivienda y Habitat, certificar de manera previa la efectiva dotacion de los servicios esenciales antes de la culminacion de la construccion de la obra. Nulidad por falta de permisologia Articulo 35.- Son nulos todos los actos administrativos que autoricen o permitan la construccion de viviendas o infraestructuras que no cuenten con la permisologia y factibilidad adecuada para la instalacion de los servicios basicos esenciales para la habitabilidad de inmuebles. Cuando las construcciones esten ubicadas en las adyacencias de pasos de gasoductos, tuberias matrices de acueductos mayores de 12 pulgadas de diametro, oleoductos, lineas de transmision electricas de alta tension, parques nacionales, areas bajo regimen de administracion especial (ABRAE), quebradas, zonas sismicas, areas de fallas geologicas, zonas inestables, vias de comunicacion principales (autopistas, troncales, carreteras nacionales y locales), cursos de agua, puentes, viaductos, vias ferreas, vias de paso del sistema metro, y puertos y aeropuertos. Las Alcaldias no otorgaran permisos de construccion sin la autorizacion previa, por escrito de los organismos especializados en esas materias. Todo ello para preservar las garantias de calidad de vida de los usuarios. En caso de otorgar permisos sin la debida autorizacion estos seran nulos y los funcionarios que los autoricen seran sancionados penal, civil y administrativamente. De la aprobacion del proyecto e inicio de la obra
Articulo 36.- El constructor, contratista, productor y promotor de viviendas, debe consignar ante el organismo competente de la municipalidad respectiva, el Proyecto conjuntamente con los Estudios Especiales y Tecnicos del Urbanismo o
Republica Bolivariana de Venezuela
Asamblea Nacional
Comision Permanente de Administracion y Servicios
Av. Oeste 6, Esquina de Pajaritos, Edif. Jose Maria Vargas, Piso 7, El Silencio, Caracas.
Telefonos: (0212) 4097400 al 7422 (1)
23
Edificacion, para la solicitud de la Solvencia Municipal y el permiso para la Construccion de Obra. El proyecto debe cumplir con la obligatoriedad de presentar todos los estudios realizados previamente, antes de otorgar del respectivo permiso de construccion. Estos estudios deben ser: impacto ambiental, impacto vial, capacidad y factibilidad que los colectores de aguas servidas y drenajes, suministro de agua potable, suministro de electricidad, suministro de gas domestico y servicio de telecomunicaciones. Estos estudios deben soportar toda la nueva demanda demografica, que se producira en el sector y se adicionara a los existentes. Igualmente, se debe consignar el respectivo estudio de suelos, incluyendo la toma de muestras en todas las areas del terreno sobre el cual se realizara la construccion. Las muestras de suelo, deben ser tomadas a distancias hasta 50 metros entre una y otra, de lo contrario el estudio no tendra validez tecnica y sera nulo. La oficina de la municipalidad competente debe entregar al constructor, contratista, productor y promotor de viviendas, en un lapso no mayor de treinta (30) dias habiles, la Solvencia Municipal y la Certificacion de Permiso para el inicio de la obra. En caso de que exista alguna correccion y ajuste al proyecto, este periodo podra extenderse a quince (15) dias habiles adicionales. Los funcionarios que certifiquen el permiso sin el cumplimiento de lo estipulado en el presente articulo, seran sancionados penal, civil y administrativamente. Asimismo, El constructor, contratista, productor y promotor de viviendas, debe realizar los pagos correspondientes a las Tasas Administrativas. De la entrega por etapas Articulo 37.- Cuando se trate de obras ejecutadas y entregadas por etapas, se debe solicitar y presentar la permisologia de acuerdo al inicio de cada etapa ante la municipalidad respectiva. De la culminacion de la obra
Articulo 38.- Corresponde a la Direccion General de Gestion del Sistema Nacional de Vivienda y Habitat, verificar el cumplimiento de la inspeccion realizada por el Ingeniero Inspector asignado por este ente, a los efectos de la entrega de la Constancia de Culminacion de Obra. El Ingeniero inspector, debe presentar informes mensuales a la Direccion General de Gestion del Sistema Nacional de
Republica Bolivariana de Venezuela
Asamblea Nacional
Comision Permanente de Administracion y Servicios
Av. Oeste 6, Esquina de Pajaritos, Edif. Jose Maria Vargas, Piso 7, El Silencio, Caracas.
Telefonos: (0212) 4097400 al 7422 (1)
24
Vivienda y Habitat, con los avances de la ejecucion de la obra, con copia a la respectiva Alcaldia del sector donde se ejecuta el desarrollo habitacional. Del Permiso de Habitabilidad Articulo 39.- El constructor, contratista, productor y promotor de viviendas, debe solicitar ante la Alcaldia y al ente responsable de la Unidad de Bomberos, la inspeccion definitiva de la obra, a los efectos del cumplimiento de las normas de seguridad para el otorgamiento de la Habitabilidad. Corresponde a la oficina tecnica del Cuerpo de Bomberos, realizar la inspeccion final para que la Alcaldia otorgue el permiso de habitabilidad y documentacion tecnica definitiva. CAPITULO VI DE LAS SANCIONES De las sanciones Articulo 40.- Quien incumpla con las estipulaciones previstas en los siguientes articulos seran sancionadas con:
1. Con multas de cien Unidades Tributarias (100 UT), quienes incumplan las estipulaciones previstas en los articulos 7 y 11, sin perjuicio de las demas sanciones previstas en la presente Ley.
2. Con multas de doscientos cincuenta Unidades Tributarias (250 UT), quienes incumplan las estipulaciones previstas en los articulos 17, 20 y 21, sin perjuicio de las demas sanciones previstas en la presente Ley.
3. Con multas de quinientas Unidades Tributarias (500 UT) quienes incumplan las estipulaciones previstas en los articulos 13, 14, 22 y 30 sin perjuicio de las demas sanciones previstas en la presente Ley.
4. Con multas de setecientos cincuenta Unidades Tributarias (750 UT), quienes incumplan las estipulaciones previstas en los articulos 27, 28, 29 y 34, sin perjuicio de las demas sanciones previstas en la presente Ley.
5. Con multas de mil Unidades Tributarias (1000 UT) quienes incumplan las estipulaciones previstas en los articulos 9, 10, 12, 15, 16, 18, 19, 23 y 32, sin perjuicio de las demas sanciones previstas en la presente Ley.
Republica Bolivariana de Venezuela
Asamblea Nacional
Comision Permanente de Administracion y Servicios
Av. Oeste 6, Esquina de Pajaritos, Edif. Jose Maria Vargas, Piso 7, El Silencio, Caracas.
Telefonos: (0212) 4097400 al 7422 (1)
25
6. Con multas de dos mil Unidades Tributarias (2000 UT), quienes incumplan las estipulaciones previstas en el articulo 31 y la suspension del funcionario, sin perjuicio de las demas sanciones previstas en la presente Ley.
7. Con multas de mil setecientas Unidades Tributarias (1700 UT), quienes incumplan las estipulaciones previstas en el articulo 35 y la solicitud de suspension del ejercicio profesional por un (01) ano, sin perjuicio de las demas sanciones previstas en la presente Ley.
Responsabilidad por incumplimiento Articulo 41.- Los constructores, contratistas, productores y promotores de viviendas seran responsables civil y penalmente, sin perjuicio del cumplimiento de la obligacion de corregir las deficiencias o danos ocurridos en ocasion de la inobservancia, negligencia o impericia, en el cumplimiento de sus compromisos en la construccion del urbanismo y edificaciones, que vayan en detrimento de la calidad de vida de las ciudadanas y ciudadanos. El incumplimiento del presente articulo sera sancionado con multa de dos mil quinientas (2500) Unidades Tributarias (UT), sin perjuicio de las demas sanciones previstas en la presente Ley. De la Responsabilidad de los Administradores Articulo 42.- El funcionario de la Administracion Publica que autorice la ocupacion de urbanismos sin el otorgamiento de la habitabilidad respectiva, en el ambito de su competencia y que realice tramites ilegales, es responsable civil, penal y administrativa. No pudiendo acudir a otra instancia de gobierno para subsanar la negligencia. El Ingeniero Inspector, es responsable civil y penalmente, de las irregularidades que avale en el cumplimiento de sus funciones. El incumplimiento del presente articulo sera sancionado con multa de dos mil quinientas Unidades Tributarias (2500 UT), sin perjuicio de las demas sanciones previstas en la presente Ley.
Republica Bolivariana de Venezuela
Asamblea Nacional
Comision Permanente de Administracion y Servicios
Av. Oeste 6, Esquina de Pajaritos, Edif. Jose Maria Vargas, Piso 7, El Silencio, Caracas.
Telefonos: (0212) 4097400 al 7422 (1)
26
Responsabilidad por apropiacion de los dineros de los compradores Articulo 43.- Los constructores, contratistas, productores y promotores de viviendas que incurran en la apropiacion de los dineros recibidos de mano de los optantes o compradores de viviendas en proceso de construccion o aun no construidas y se apropien de estos dineros sin cumplir con la ejecucion y entrega de los inmuebles prometidos, seran sancionados penalmente segun lo establecido en el codigo penal y deben resarcir el monto total de los recursos percibidos a cada uno de los compradores mas los intereses calculados a la tasa promedio de los cinco principales bancos del pais y deberan cancelar una indemnizacion por danos y perjuicios de seiscientas Unidades Tributarias (600 UT) a cada comprador sujeto de la estafa, sin perjuicio de las demas sanciones previstas en la presente Ley. DISPOSICIONES TRANSITORIAS PRIMERA. Los inmuebles destinados a vivienda que se encuentren sujetos a procedimientos administrativos, que esten en curso, estaran bajo las disposiciones establecidas en esta ley, hasta su culminacion definitiva. SEGUNDA. Todos los contratos que, antes de la entrada en vigencia de la presente Ley, se hayan celebrado en moneda extranjera, deberan adecuarse a las formalidades contenidas en la misma en un lapso no mayor de treinta dias continuos. TERCERA. El constructor, promotor, productor o contratista de un proyecto de venta y preventa de vivienda, tendra un lapso de 60 dias para registrarse ante la Direccion General de Gestion del Sistema Nacional de Vivienda y Habitat y adecuarse a la presente ley. DISPOSICIONES FINALES Primera. Para las situaciones no previstas en la presente Ley, se aplicaran las disposiciones pertinentes contenidas en los Codigos Civil y Mercantil.
Segunda. El conjunto de leyes del Poder Popular para la Vivienda y Habitat y todas aquellas referentes al derecho a la vivienda, cuando estas satisfagan los fines
Republica Bolivariana de Venezuela
Asamblea Nacional
Comision Permanente de Administracion y Servicios
Av. Oeste 6, Esquina de Pajaritos, Edif. Jose Maria Vargas, Piso 7, El Silencio, Caracas.
Telefonos: (0212) 4097400 al 7422 (1)
27
supremos en materia del derecho a la vivienda, se aplicaran de manera subsidiaria a la presente Ley. Tercera. La presente Ley entrara en vigencia a partir de su publicacion en la Gaceta Oficial de la Republica Bolivariana de Venezuela. Dada, firmada y sellada en el Palacio Federal Legislativo, sede de la Asamblea Nacional, en Caracas, a los dias del mes de de dos mil once. Ano 201o de la Independencia y 152o de la Federacion.